PARTE III: ASPECTOS SOCIETÁRIOS

Continuando o tema, abordaremos os aspectos societários que cercam os modelos de negócios voltados ao mercado da incorporação imobiliária. Nas próximas linhas discorreremos a respeito dos conceitos de Sociedade Empresária, Sociedade de Propósito Específico e Sociedade em Conta de Participação.
Algumas vezes nos deparamos com empresários que desejam empreender um novo negócio e não sabem por onde começar; outros que já começaram a atividade e atingiram um tamanho que requer sair da informalidade e buscar maior organização e mais controle. Nesse contexto, o maior receio relatado por esses empresários é com relação aos aspectos fiscais do negócio, mas essa preocupação, tende a ser mitigada se for bem pensado o modelo societário que será utilizado no empreendimento. Nesse contexto, nosso propósito aqui é contribuir com o balizamento mínimo para elucidar questões inerentes ao tema.

O QUE É SOCIEDADE EMPRESÁRIA E POR QUE A CONSTITUIR?

Sempre que podemos aconselhar quem está em vias de empreender, optamos por indicar o caminho da legalidade, ou seja, constituição da empresa de acordo com seus objetivos, tipo de negócio, possibilidade de ingresso de terceiros no início ou ao longo do empreendimento, acesso ao capital de terceiros, expectativa de retorno, dentre outros.
O primeiro passo após a conversa inicial é a constituição da empresa, daí surge a necessidade de conceituarmos o que vem a ser a sociedade empresária como gênero e os tipos de sociedade como espécies.
Sociedade empresária é aquela em que duas ou mais pessoas se reúnem, contribuindo com bens ou serviços, visando o exercício de atividade econômica e divisão entre si, dos resultados por ela gerado; melhor dizendo, reunião de recursos e esforços no intuito de viabilizar um empreendimento que “teoricamente” gerará lucro e será distribuído entre os empreendedores.
Dentro do ordenamento jurídico brasileiro temos alguns tipos societários, nosso objetivo é abordar apenas os mais utilizados no seguimento da incorporação imobiliária, quais sejam:
Sociedade anônima – S.A;
Sociedade de responsabilidade limitada – LTDA;
Empresa individual de responsabilidade limitada – EIRELI;
Sociedade em conta de participação – SCP;

SOCIEDADE ANÔNIMA OU COMPANHIA

A Sociedade Anônima (S.A.) ou Companhia (Cia.) como é conhecida, se trata de modelo societário destinando, geralmente, a empreendimentos de maior porte, pois sua estruturação é mais complexa e requer o cumprimento de alguns requisitos obrigatórios, que por isso, tornam sua manutenção mais onerosa em relação às outras.
Nesse tipo de sociedade, o capital é dividido em ações e cada sócio ou acionista se obriga perante terceiros apenas pelo preço das ações que subscrever ou adquirir. Quando as ações estão abertas à negociação em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado, diz-se que se trata de uma S.A de capital aberto, ao contrário, se às ações estão concentradas em um único grupo de detentores e não dispostas à negociação perante terceiros, temos a S.A de capital fechado.
Os grandes players do seguimento estão constituídos sob este modelo e a justificativa é a obrigatoriedade para ter acesso ao mercado de capitais, ou seja, ter suas ações negociadas na bolsa de valores, e com isso se capitalizar para pôr em prática seus objetivos de continuidade e expansão dos negócios. Nesse ínterim alguém pode indagar – E por que não ir direto a uma instituição financeira e tomar um financiamento? – Em tese, os recursos captados via abertura de capital, possuem um custo inferior aos custos de uma operação de financiamento em instituições financeiras comuns. Sem adentrarmos aos detalhes, mas cumpre-nos informar, que além da emissão de ações ao público, normalmente se requer uma S.A para fins de capitação de recursos via fundos de investimentos (private equity), emissão de debêntures, commercial papers e outros.
Uma S.A requer estruturas organizacionais mais sofisticadas, dotadas de profissionais especializados (advogados e contadores) para cumprimento dos requisitos adicionais à escrita fiscal e contábil. Ademais, em casos específicos das companhias abertas, tem suas atividades reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, obrigatoriedade de auditoria externa, anual e as vezes trimestral, sem contar com outras exigências requeridas pelos próprios investidores. Eis alguns dos motivos que esta forma de sociedade se torna mais onerosa que as demais.

SOCIEDADE DE RESPONSABILIDADE LIMITADA – LTDA

Como bem sugere o nome, na sociedade de responsabilidade limitada – LTDA, o capital social está dividido em quotas e a responsabilidade dos sócios está restrita ao valor de suas quotas, existindo responsabilidade solidária pela integralização das cotas que ainda não foram integralizadas. A estruturação e a manutenção deste modelo societário são mais simples e habituais, requer uma qualificação que se tem de forma abundante, o que a torna menos onerosa quando comparada ao modelo anterior.
No seguimento de incorporação imobiliária, vemos com mais frequência a estruturação dos negócios nessa modalidade. Uma curiosidade salutar é que em muitos casos são constituídas as LTDAs com tempo determinado de duração, esse se iniciando e terminado com o início e fim do empreendimento, neste item outra pergunta pode surgir – Por que todos não seguem esse formato com início e fim determinados? – A resposta a essa questão envolve o direito de propriedade de bem imóvel, que de certa forma poderá postergar o encerramento da empresa, deixando-a aberta após o término e venda por completo do empreendimento.
Em derivação ao que já expomos, é oportuno neste item falarmos de uma figura chamada Sociedade de Propósito Específico – SPE. Muita gente confunde este instituto como sendo mais uma forma de sociedade empresarial, o que não é verdade. Uma SPE pode assumir qualquer dos tipos societários, basta apenas que nos atos constitutivos do tipo escolhido se faça menção ao(s) seu(s) propósito(s). Em se tratando de empreendimentos imobiliários, o que se apresenta com mais frequência são as LTDAs com propósito específico (SPE – LTDA.), este tendo como propósito um empreendimento, poderá ser o parâmetro de limitar o início e o fim da SPE.

EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDADE LIMITADA – EIRELI

A EIRELE em muito se parece com a sociedade LTDA., sendo a fundamental diferença não se tratar de sociedade, pois sua formação não requer pluralidade de sócios, é uma empresa individual. Outra importante e limitadora característica deste tipo empresarial é a obrigatoriedade de o seu capital ser integralizado com valor não inferior a 100 (cem) vezes o salário mínimo vigente no País. Em se tratando de empreendimento imobiliário, esse valor muitas vezes não é um limitador, pois a atividade requer capital intensivo por vezes superior aos 100 (cem) salários mínimos exigidos.

SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO – SCP

Até o item anterior, abordamos as sociedades que em direito empresarial são definidas como sociedades personificadas. Agora, trataremos da SCP, que está, juntamente com a sociedade comum, na definição de sociedades não personificadas. A não personificação dessa sociedade vem, em linhas gerais, da facilidade em constituí-la e provar sua existência perante terceiros. Sua constituição independe de qualquer formalidade e sua existência pode ser provada por todos os meios de provas admitidos em direito. Em síntese, para sua existência, não se faz necessário o registro em junta comercial e muito menos em cartório de registro civil das pessoas jurídicas.
Este tipo de sociedade é utilizado no seguimento da incorporação imobiliária quando temos pessoa(s) interessada(s) em participar do negócio na condição de sócio, sem ter responsabilidade perante terceiros, ou por não entender do seu dia a dia ou por querer apenas investir e obter o retorno do seu capital.
Na SCP temos dois tipos de sócios, quais sejam: O sócio ostensivo e o sócio participante. Cabe ao primeiro desenvolver a atividade fim do empreendimento em seu nome e sob sua responsabilidade, ao passo que ao segundo, cabe a parcela do investimento que se comprometeu e a participação nos resultados correspondentes.
O contrato social produz efeitos somente entre os sócios, sendo que o sócio ostensivo possui responsabilidade perante terceiros e o sócio participante responde somente perante o sócio ostensivo. Um ponto importante a respeito da responsabilidade do sócio participante é que se ele tomar parte nas relações do sócio ostensivo perante terceiros, passa a responder solidariamente com este. Não se confunde com isto o dever/poder de fiscalização da gestão do empreendimento, que poderá ser feita por um terceiro de sua confiança, algo que pode ser previsto no contrato de constituição e/ou no acordo de investimento.
Em termos fiscais e contábeis, a SCP deverá ter realizada sua inscrição no CNPJ e sua escrituração contábil e fiscal ser feita normalmente.

Conclusão

Pelo exposto, notamos que as possibilidades de arranjos societários são muitas, a depender dos objetivos que cada empresário vislumbra para o seu negócio e empreendimento. Um fator a ser considerado ante às possibilidades, é o quão a organização está preparada do ponto de vista de pessoal qualificado e tecnologia, esses dois fatores juntamente com processos bem definidos é que levarão o empreendimento a chegar mais próximo do que se deseja. Alertamos de forma enfática que esse estudo é de suma importância e que sua realização antes do início do empreendimento evitará perda de tempo e rentabilidade.
Ao longo de nossa experiência, vimos estruturas demasiadamente “pesadas” por conta de planejamento ausente ou tardio, inúmeras empresas abertas com empreendimentos já concluídos e sem movimentação que justifique sua existência, gerando trabalho extra para as áreas fiscais, contábeis e jurídica, necessitando de grandes equipes para cumprimento de obrigações que poderiam ser evitadas, a consequência disso tudo, não é novidade pra ninguém, riscos fiscais e elevados custos de estrutura. Neste sentido, podemos ajudar em todas as etapas de um empreendimento no que diz respeito à organização societária, tributária, contábil, acompanhamento financeiro, definição de processos, tecnologia e treinamento de equipes.

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No próximo artigo, abordaremos a equiparação da pessoa física a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias ou loteamentos