Abordaremos a seguir aspectos importantes sobre o tema da Equiparação de pessoa física a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias ou loteamentos, trazendo ao conhecimento do leitor as implicações e as consequentes obrigações trazidas por essa “conversão”, nosso propósito aqui é contribuir com os operadores do seguimento imobiliário de forma a mitigar seus riscos e elucidar questões inerentes ao tema.

O QUE É VEM A SER EQUIPARAÇÃO?
Antes de qualquer ensaio sobre a matéria em tela, é muito importante fazermos a definição do verbo “EQUIPARAR”, que em linhas gerais, significa dar igual valor ou significado existente, a alguém ou alguma coisa que não a possui. Quando equiparada uma pessoa física a jurídica para os fins dessa matéria, significa que a física passa a assumir os direitos e obrigações da jurídica.

QUANDO OCORRE A EQUIPAÇÃO DA PESSOA FÍSICA A JURÍDICA?
Em conformidade com a legislação fiscal, são três os momentos de equiparação da pessoa física a jurídica, são eles:
na data do arquivamento da documentação do empreendimento, nos casos de empreendimentos com documentação arquivada no Registro Imobiliário;
na data da primeira alienação, nas hipóteses de incorporações ou loteamentos sem registro;
na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento do imóvel rural em mais de 10 lotes ou a alienação de mais de 10 quinhões ou frações ideais desse imóvel.

DESCONTINUIDADE DA EQUIPARAÇÃO
A pessoa física equipada à pessoa jurídica que por 36 (trinta e seis) meses não promover nenhuma das hipóteses de equiparação descritas no item anterior, deixa de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo.
Outra forma de cessar a equiparação se faz pelo encerramento da pessoa jurídica (empresa individual, atual empresário) desde que recolha o Imposto de Renda que seria devido caso os imóveis fossem alienados a preço de mercado e à vista.
Nas duas alternativas expostas, a segunda altamente onerosa e desaconselhável.

INEXISTÊNCIA DE EQUIPARAÇÃO
Não subsiste a equiparação, em relação às incorporações imobiliárias ou aos loteamentos, se o interessado, na forma da lei, promover, no Registro Imobiliário, a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento.

CONSEQUÊNCIAS DA EQUIPARAÇÃO A PESSOA JURÍDICA
Implementadas as condições de equiparação, a pessoa física considerada pessoa jurídica na forma de empresário individual ficará obrigado:
a) a inscrever-se no CNPJ, no prazo de 90 dias, contado da data da equiparação;
b) a manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados por órgão da RFB;
c) a manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos comprobatórios das operações relativas às atividades da empresa individual, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas;
d) a efetuar as retenções e recolhimentos do Imposto de Renda na Fonte, previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas, com posterior entrega da Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (Dirf);
e) a efetuar a entrega de declarações comuns às demais pessoas jurídicas, tais como Escrituração Contábil Fiscal (ECF) e Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF);
f) a apresentar a Declaração de Informação sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) nos prazos estabelecidos na legislação;
g) ao recolhimento dos tributos: Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ); Contribuição Social sobre o Lucro (CSL); contribuição para o PIS-Pasep; Cofins.

CONCLUSÃO
Do exposto, podemos notar que o melhor a ser feito quando da exploração da incorporação imobiliária ou loteamento de terrenos, assim como em demais atividades que se pretende empreender, é estruturar o negócio antes de seu início de forma estudada e planejada, se cercando de informações julgadas importantes e com o auxílio de profissionais que possuem o conhecimento necessário para auxílio e mitigação de eventuais riscos.

Entre em contato conosco e mitigue seus riscos.
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Daniel Laynus
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No próximo artigo, abordaremos a equiparação da pessoa física a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias ou loteamentos