BREVE HISTÓRICO
Muitas famílias brasileiras destinam boa parte de sua renda à realização do sonho da casa própria e, infelizmente, há casos em que esse sonho vira pesadelo. A história recente registra o que ocorreu em março de 1999 com a decretação da falência da maior construtora brasileira, na época, a Encol S.A. Engenharia, Indústria e Comércio. A decretação de falência da Encol gerou grave crise de desconfiança no mercado imobiliários nacional, deixando várias obras inacabadas, milhares de desempregados e mais de 42 mil clientes sem dinheiro e sem os imóveis que haviam adquirido.
No intuito de resgatar a confiança e proteger os consumidores do mercado imobiliário da ocorrência de empreendimentos que não chegam a ser concluídos por motivos diversos, o legislador brasileiro criou a figura da Afetação do Patrimônio, ou mais conhecido como Patrimônio de Afetação (no sentido da Lei, afetar significa separar, segregar).

PARTE I: ASPECTOS GERAIS

PARA QUE SERVE O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?
O patrimônio de afetação tem a finalidade de assegurar a segregação do patrimônio da obra (incorporação/empreendimento) do patrimônio da incorporadora (construtora), vis-à-vis em caso de insolvência ou mesmo de falência do incorporador, os direitos e as obrigações decorrentes daquele empreendimento devem permanecer, obrigatoriamente, dentro de sua esfera patrimonial, não se comunicando com o patrimônio do incorporador ou de outros empreendimentos em andamento sob sua responsabilidade.

QUEM PODE REQUERER O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E O QUE É NECESSÁRIO?
Poderá ser requerido pelo incorporador, para tanto se faz necessário apenas a averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis. Aparentemente é um processo simples, e realmente o é quando não existe nenhum impeditivo à sua realização.

OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR APÓS AFETAÇÃO DO PATRIMÔNIO
Ao incorporador que fez a opção pelo patrimônio de afetação caberá ser diligente na administração, de forma a preservar o patrimônio afetado (separado) e se necessário, envidar todos os esforços na captação de recursos financeiros necessários a conclusão da obra, e mais:
Prestar informações acerca do andamento da obra do ponto de vista físico e financeiro à comissão de representantes pelo menos a cada três meses;
Manter e movimentar os recursos financeiros em conta corrente criada especificamente para esse fim;
Assegurar o acesso à obra e a todos os documentos relativos ao patrimônio de afetação ao fiscal nomeado pela Comissão de Representantes ou instituição financeira financiadora; e,
Executar a escrituração contábil completa.

COMO SE COMPÕE A COMISSÃO DE REPRESENTANTES E PARA QUE SERVE?
Por força da Lei que rege o tema, para acompanhar a evolução do empreendimento junto ao incorporador, os adquirentes podem formar uma Comissão de Representantes daquele patrimônio de afetação, e essa comissão terá como principal finalidade o acompanhamento da obra em seus aspectos diversos (qualidade, cumprimento do cronograma, pagamento de obrigações com fornecedores, empregados, tributos, origem e aplicação dos recursos, fluxo de caixa e etc.).

A COMISSÃO DE REPRESENTANTES PODERÁ NOMEAR TERCEIROS PARA AUXILIÁ-LA?
A resposta é sim, pois nem sempre em um empreendimento as pessoas que formam a Comissão de Representantes reúnem as condições técnicas para exercer a fiscalização necessária para acompanhar sua execução. Nesse sentido o legislador foi feliz em prever que a Comissão de Representantes e, existindo uma instituição financiadora da construção, poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. Essa é uma importante possibilidade, pois não havendo competência da comissão, esta se fará representada por quem, de sua escolha, possua.

CONCLUSÃO
Diante do exposto, nota-se que a afetação patrimonial na incorporação imobiliária além de ser um instrumento que protege o consumidor, promove a ideia de segurança e higidez do empreendimento. Ademais, o benefício não é só para o adquirente do imóvel, é também para o próprio incorporador, que ao seguir as regras, se distancia de problemas que possam inviabilizar a conclusão do empreendimento. Obviamente, a afetação não é garantia de conclusão de obra e felicidade de todos os envolvidos, para tanto, outros aspectos são igualmente importantes, tais como:
Correta orçamentação da obra;
Qualidade dos materiais especificados:
Métodos construtivos empregados;
Acompanhamento constante dos custos e do cronograma de obra;
Equipe técnica qualificada;
Análise de capacidade de pagamento e de crédito dos adquirentes e outros.

NÃO CORRA RISCOS
A LAYNUS CONTADORES ASSOCIADOS possui profissionais qualificados para auxiliar ambos os lados:
O incorporador – desde a afetação do patrimônio até a confecção das informações necessárias à Comissão de Representantes, Agente Financiador, Investidores, Fisco e outros; e,

Comissão de Representantes e Bancos financiadores – análise contábil dos balancetes trimestrais, acompanhamento do fluxo de caixa, levantamento e análise da inadimplência dos adquirentes, cumprimento das obrigações trabalhistas, previdenciárias, fiscais e financeiras, cumprimento orçamentário e acompanhamento do cronograma de execução das obras.

Entre em contato conosco e mitigue seus riscos.
LAYNUS CONTADORES ASSOCIADOS
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Daniel Laynus
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No próximo artigo, abordaremos o Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação – RET, instituído em 2004 pela Lei nº 10.931.