Dando continuidade ao tema e conforme havia sinalizado na Parte I, trataremos agora da figura do Regime Especial de Tributação, popularmente chamado de RET, aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional, irretratável e de forma definitiva, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Antes da instituição do RET, foi uma vitória do seguimento a inclusão das Incorporadoras na sistemática de apuração do IRPJ e CSL na sistemática do Lucro Presumido à base de presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSL, permanecendo o PIS e a COFINS em suas alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente. Em uma conta simples, considerando o IRPJ mais adicional a uma alíquota de 25% x base de cálculo de 8% temos 2%, CSL 9% x base12% = 1,08%, mais PIS e COFINS de 0,65% e 3%, teremos uma tributação sobre a receita bruta de aproximadamente 6,73%. Inicialmente o RET veio com uma alíquota total de 7%, maior que a do Lucro Presumido, o que em muito desencorajava o incorporador em adotá-lo. Posteriormente veio a 6% e por fim 4%, esta última, pode-se dizer, atrativa para o seguimento, representando em termos percentuais uma economia de 2,73%, algo que não se despreza em um seguimento de capital intensivo e elevado volume de receita bruta.

PARTE II: ASPECTOS FISCAIS

No intuito de familiarizar o leitor com o que vem a ser o RET e suas particularidades, passaremos ponto a ponto os itens que consideramos importantes, vale salientar que dependendo de cada situação, um estudo mais aprofundado poderá ser necessário.
⦁ OPÇÃO PELO RET
A opção pelo RET será efetivada quando da entrega do Termo de Opção ao Regime Especial de Tributação na Secretaria da Receita Federal e afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. Deferida a opção, será fornecido o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas – CNPJ e o contribuinte se obriga a fazer os recolhimentos a partir do mês da opção.
⦁ BASE DE CÁLCULO
A base de cálculo para fins de tributação é a receita mensal recebida. Considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação. Importante atentar para a frase “receita mensal recebida” que logo nos remete ao regime de caixa, ou seja, a tributação ocorrerá sobre a receita efetivamente recebida pelo incorporador e não sobre a receita societária, oriunda dos instrumentos de promessa e/ou venda e compra que são contabilizadas por competência, seguindo a evolução financeira da obra, conforme o modelo de apropriação conhecido pela sigla em inglês como POC – Porcentage of completition, ou em tradução livre, Percentual de obra concluída.
⦁ ALÍQUOTA E TRIBUTOS ABRANGIDOS
Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do IRPJ, CSL, PIS e COFINS.
⦁ VENCIMENTO
O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do RET deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.
⦁ PREENCHIMENTO DO DOCUMENTO DE ARRECADAÇÃO DE RECEITAS FEDERAIS (DARF)
A incorporadora deverá utilizar no DARF, o número específico do CNPJ da incorporação inscrita, sendo o código de arrecadação nº 4095.
⦁ PARCELAMENTO
Os créditos tributários devidos pela incorporadora não poderão ser objeto de parcelamento.
⦁ ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. Na prática todo o movimento contábil inerente a incorporação afetada, tem que ser contabilizada separadamente, ou seja, não se funde nem com a escrituração do incorporador e nem com a escrituração de outras afetações.
Quando as incorporadoras começaram a aderir à modalidade de tributação com base no lucro presumido, surgiu a figura da Sociedade de Propósito Específico – SPE, essa era constituída para conceber e finalizar cada obra de forma que o limite de presunção não fosse atingido e consequentemente a incorporação passasse a ser tributada com base no lucro real. Esse modelo ainda é utilizado e em alguns casos, também para os patrimônios de afetação, o que não é necessário, pois para tal não existe limite de receita bruta.
Ademais, SPE constitui-se de uma sociedade de fato e de direito, com todas as obrigações principais e acessórias que uma empresa possui, ao passo que no RET, se criado na estrutura já existente da incorporadora, haverá apenas um CNPJ criado para fins de tributação e quando concluída a obra, esse se extingue, não necessitando do processo de encerramento e extinção de uma empresa, algo que demanda tempo e custo.
⦁ DISTRIBUIÇÃO PERCENTUAL POR TRIBUTO
A repartição da receita tributária do percentual de 4% é distribuído conforme tabela abaixo:

O assunto é de certa forma considerado complexo por muitos, e realmente o é, existem particularidades que se não observadas poderão ensejar acréscimo na tributação, sacrificando a margem do incorporador e fragilizando o empreendimento. Como forma de evitar esse tipo de problema, é salutar que a contabilidade de um empreendimento seja realizada por especialista ou pelo menos revisada a cada período.
Nas linhas acima procuramos dar uma visão geral sobre o tema, mas existem ainda outros aspectos que devem ser observados não só do ponto de vista fiscal como também pelo contábil, esse último, fartamente alterado e em fase de alteração pelas normas internacionais de contabilidade, as IFRS, as quais o Brasil adotou há pouco menos de uma década e que muitos operadores da contabilidade desconhecem ou não as aplicam.

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No próximo artigo, abordaremos os principais arranjos societários que são utilizados para obras em regime de incorporação.